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在押德国政府如何遏制大城市房租过快上涨
作者: 来:同财 增长日期:15年03月13日

        近来五六年里,德国部分老城市和工业密集区租房价格起20%、30%甚至是40%的宽度。

       为解决这同趋势,德国政府近日出台控制房租过快上涨的法令,针对“住房不是商品”的见解,使用当地广大的房租比较价格的政策工具,针对部分地方房租上涨幅度上限进行明文规定,以期引导房屋租赁价格在合理的空中内发展。

       住房供不应求

       2014年德国住房租金上涨幅度为1.3%,低于1.5%的平均通胀率。根据2014年德国建造、城市和空间研究所发布的德国住房和租赁市场数据,2013年德国房租均价为各平方米6.8欧元。其实,德国部分城市房租在过去五六年里共走高,20%~40%的高涨幅度不足为奇,这样低廉的租金在十分城市和工业密集区已经难觅踪影。

       根据empirica价格数据库的统计,2008~2014年期间,租金最高的慕尼黑每平方米价格已经从12欧元上涨至14.2欧元,汉堡的租金也从各个平方米9.8欧元上涨至11.3欧元。对比于这些租房价格一直居高不下的非常城市,首都柏林由于起点低,近来几乎年租金的进步幅度反而更大,从2008年的各个平方米6.9欧元一路上涨至2014年前三季度的10.3欧元。如果在群众汽车总部沃尔夫斯堡,房租在5年间吗达到涨了40.7%。因为科隆人口稠密的埃伦菲尔德区为例,同套83平方米的住房每月房租将近1000欧元,立即还不包括水电煤与取暖等费用,但是排队看房的人数仍然络绎不绝。

       导致最近几乎年吃德国大城市房租一路走高的重要原因是,尤其多的德国人迁徙到大城市等人口密集地区,使得这些地区住房供给出现严重短缺。此外,房中介的佣金也在肯定水平达到强化了房客的承受。中介佣金的正规为2单月房租以及所得税,目前一般都由房客支付。

       房租赁市场的不安状况引发了群众舆论的争论。在2013年以来同次的永利皇宫网站大选被竟成为热门的竞选话题,朝野各党竞相表态要解决这同问题。在当时同背景下,本届德国政府在2013年年底签署的统治协议中约定采取相应措施。

       “住房非商品”

       在住房政策的中心观点上,德国政府更多强调住房的社会属性,如果不其商品属性。比联邦司法部长海科·马斯在联邦议院投票决定动员时所说:“住房不是商品,住房是人人的下,所以不能像股票那样在交易所进行贸易。”幸亏由于这同理念,德国政府出面了控制房租过快上涨的法令,直接干预房租价格的形成过程,希望在房东和房客的好处之间找到平衡点,决定房租过快上涨,使得正常收入者有能力在协调精彩的城区居住。

       此项法令最核心的规定凡是,在住房紧张的区域,住房在重出租时的租金最高不得跨越“本土广大房租比较价格”的10%。由于德国的住房租赁市场呈现有明显的地方差异,在那些经济欠发达、人口外流现象严重的地方,不需要控制租金价格。关于如何地方适用新的限制规定,需要由联邦州和地方政府在以后几乎只月中划定,连为5年为高年限,5年以后根据市场变化还犯调整。

       “本土广大房租比较价格”(房租赁价格指数)体现的是近当地住房租赁市场的平均租金。目前德国绝大部分城市数年来已经制定房屋租赁价格指数。对于该指数的制订出一定的要求,例如,必须每半年因对合理的正规制定同次,并且必须为当地各社会群体所承认。

       但是,该指数为一直引发争议,例如制定标准是否清楚合理?多城市计算该指数的根据是过去4年,即使租金就上涨过的包合同,如果不长期平均发展水平,如果海德堡市的做法则是委托独立的“竞选研究小组”针对本市家庭随机进行电话访问。针对租赁价格指数的题材,马斯表示今后以更加出台法律,细化规定房屋租赁价格指数的制订标准。关于那些没有计算当地广大房租比较价格的地方,房客有权检验所约定租金的合理。

       为防止法令打击德国人新建住房的积极,新法令还规定,2014年10月1日之后新修建或通过充分范围翻新改造的住房不在限定范围内,并且为不强制限定房东在重租赁时下降租金,即使原先的租金就超越当地广大租金水平的10%。

       此外,以后房屋租赁中介的佣金采取“谁找中介谁买单”的标准,由于通常是房主在住房空置后经过中介寻找新房客,所以后来中介的佣金在多数情况下都以由房东支付。

       3月5日,德国会议通过了非常联合政府提出的法律草案,该法令稍后还需要经代表各州利益的联邦参议院审批,预测将被今年6月1日通过,末了生效几乎没有悬念。

       争议难平

       德国政府审时度势,此项法律生效后,但是从中期缓解大城市租金的高涨势头,每年预计将发生40万~50万人口受益。对于同执政的社会民主党而言,推动该法令兑现了在2013年大选中的承诺。如果对于德国总理默克尔所领导的联盟党而言,今年2月在汉堡州议会中选失利后,他们开始发现有必要在大城市挽回更多选民,所以也希望在租房政策上吗好加分。作为当前生联合政府的重要执政党,联盟党坚持贯彻了对于新建和改变建住房免于限制的不同规定,连鼓励德国人利用目前德国银行利率水平没有的时机建造住房,主张从供应量短缺这同源头出发,使得解决造成住房紧张的最根本原因,防止人们由于租金预期降低而不再愿意建造新住房。

       此项控制房租的法令在德国始终存在各种争议。反对党绿党和左翼党批评法令中的例外规定有失公正,违背控制房租的初衷。和之相反,房地产业界指责这同法令干预了租赁市场,突破了禁忌,即使规定了新建住房的不同情况,仍然会落租房盈利预期,把投资者吓跑,阻碍人们建造新住房,不但无法解决部分地方的住房荒,相反会加剧租金的达到涨。并且今后房东还是会选偿付能力最强的房客。对于,德国房客保护联盟则认为,政府在2013每年底宣布控制租金之后,2014年的新建住房数量增加,证明投资者并没这样的担心。

       关于法令生效后或带来的影响,由于该法令既没有点已经商定了租赁合同的租金,啊没强制规定房东在重出租住房时下降租金,所以在住房紧张的地方,房租在相当时间里还以居高不下。

       此外,以后德国有关租赁方面的法律争端可能会增多,例如围绕在“本土广大房租比较价格”发生的是非。业内人士担心,房东还可能会通过抬高差价的样式将中介佣金转嫁到房客头上,房客如果不害怕打官司,完全可以维权并在签订租赁合同后拿回退款,但是房东除了退回差价外并不会受到法律制裁,所以要有机可乘。

录入:李霞 责编:钟欣

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